기획재정부에서 2026년 세제개편안 내용을 정래해봅니다. 이번 세제정책 발표에 재개발과 재건축 관련 적용되는 관련법안을 살펴보면 도정법상 재개발, 재건축은 거주기간계산에 신축주택 공사기간50%를 거주기간을 인정한다는 규정이 눈길을 끕니다.
‘재건축’이 명문으로 등장하는 조항 (직접 관련)
1. [양도세] 재개발·재건축 등 신축주택 공사기간의 거주기간 인정
(소득법 §95⑨, 소득령 §159의4⑥ 신설 / 상세본 p.88~89)
장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 전환됨에 따라, 조합원입주권 상태(공사기간)에는 실제 거주가 불가능한 점을 보완하는 법안입니다, 그동안 재건축 입주권은 보유기간계산에 적용이 없었습니다.
| 구 분 | 현 행 | 개정 안 |
|---|---|---|
| 기존건물분 양도차익 | 보유공제율 적용 (1주택 연 4% / 1주택 외 연 2%) | 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정하여 거주공제율 적용 |
| 청산금 납부분 양도차익 | 보유공제율 적용 | 거주공제율 적용 (단, ’28년은 보유공제율 적용 |
요건을 알아보겠습니다.
- 대상주택: 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중인 주택
- 인가일 전 철거한 경우 → 철거일로부터 소급하여 6개월이 되는 날 기준
- 공사기간: 관리처분계획 인가일 ~ 신축주택 입주가능일까지의 기간
- 적용 공제율(거주공제율): 1주택 연 8%, 최대 80% / 1주택 외 연 2%, 최대 30%
- *’28년 청산금분: 1주택 보유 연 2%(최대 20%), 1주택 외 연 1%(최대 15%)
⚠️ 핵심 단서 (반드시 확인)
거주기간 인정은 공제율 산정 시에만 적용됩니다.
① 1세대 1주택 우대공제 요건, ② 취득 당시 조정대상지역 소재 주택의 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 거주요건에는 적용되지 않습니다.
- 개정이유: 재개발·재건축 관련 장기거주 소득공제 적용 합리화
- 적용시기: ‘28.1.1. 이후 양도분부터
2. [종부세] 재개발·재건축 등 신축주택 공사기간의 거주기간 인정
(종부법 §9⑩ 신설, 종부령 §4의5 / 상세본 p.92) — 신설 조항
1세대 1주택 세액공제가 보유공제 → 거주공제로 전환됨에 따라 신설.
- 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정
- 대상주택: 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중인 주택 (인가일 전 철거 시 철거일로부터 소급 6개월이 되는 날)
- 공사기간: 관리처분계획 인가일 ~ 신축주택 입주가능일
- 적용시기: ‘27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터
3. [양도세·법인세] 조정대상지역 매입임대 아파트 특례에서의 ‘재건축·재개발 진행’ 기산일
(소득령 §167의3, 법인령 §92의2, 조특법 §97의11 신설 / 상세본 p.75~77)
임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)에 대해 중과배제·추가과세 배제 기한을 설정하면서, 재건축·재개발 진행 중인 물건은 기산일을 달리 정함.
- 기산일 판정: ① 의무임대 종료일, ② 조정대상지역 지정 공고일, ③ 이전고시일 중 가장 늦은 날
- 중과배제·추가과세 배제: 기산일부터 1년 (~’27.12.31. 양도분 한정, ‘26.10.1. 이후 양도분 적용)
- 조특법 §97의11 신설(중과세율 1/2 완화 + 장특공제 우대 30% 축소): 기산일부터 1년 경과 후 2년 이내, ‘28.1.1.~’28.12.31. 양도분
4. [종부세] 주택신축용토지 합산배제 범위 확대
(조특법 §104의19, 종부령 §7④ / 상세본 p.94)
- 주택건설사업자가 주택 건설용으로 취득한 토지 중 종합합산 과세대상 토지에만 적용하던 합산배제를 별도합산 과세대상 토지까지 확대
- 취득 후 5년 내 사업계획승인 요건은 동일
- 적용시기: ‘27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터
5. [양도세] 공공주택 현물보상분양권 → ‘조합원입주권’ 간주 특례 신설
(조특법 §97의12 신설 / 상세본 p.210)
정비사업 조합원입주권은 아니지만, 입주권 과세체계를 준용하는 신설 특례입니다.
- 대상: 「공공주택특별법」 등에 따른 현물보상분양권 1개 보유 세대의 양도 (현물보상기준 공고일 기준 1세대 1주택자가 협의매수로 받은 분양권에 한정)
- 특례: ‘조합원입주권’으로 간주 → 1세대 1주택에 준하는 비과세(양도가액 12억원 이하분) 및 장특공제 우대(최대 80%) 적용
- 적용기한: ‘29.12.31. / 적용시기: ‘27.1.1. 이후 양도분
Ⅱ. 조합원입주권 보유자에게 직접 적용되는 제도 개편 (구조적 영향)
1. 장기보유특별공제 → 제도 이원화 및 명칭 변경 (소득법 §95②·③, p.56)
| 구분 | 명칭 | 대상 |
|---|---|---|
| ➊ | 장기거주 소득공제 | 주택, 조합원입주권(관리처분계획인가 전 자산이 주택인 경우) |
| ➋ | 장기보유 소득공제(신설) | 토지, 건물(주택 외), 조합원입주권(관리처분계획인가 전 자산이 주택 외 건물 또는 토지인 경우) |
→ 관리처분인가 전 원조합원 자산의 용도(주택 vs 상가·토지)에 따라 적용 공제가 갈립니다. 상가·토지 조합원의 경우 거주공제 대상이 아닙니다. 적용시기: ‘28.1.1. 이후 양도분
2. 1세대 1주택자 공제율 – 거주 중심 단계 개편 (소득법 §95②, p.57)
| 구분 | ~’27.12.31. | ‘28.1.1.~’28.12.31. | ‘29.1.1.~ |
|---|---|---|---|
| ➊ 거주공제 | 연 4% / 최대 40% | 연 6% / 최대 60% | 연 8% / 최대 80% |
| ➋ 보유공제 | 연 4% / 최대 40% | 연 2% / 최대 20% | 폐지 |
※ 기본요건: 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주
3. 다주택자 공제율 (소득법 §95②, p.58)
| 구분 | ~’27.12.31. | ’28년 | ’29년 이후 |
|---|---|---|---|
| ➊ 거주공제(2년 이상 거주 시) | – | 연 2% / 최대 30% | 연 2% / 최대 30% |
| ➋ 보유공제 | 연 2% / 최대 30% | 연 1% / 최대 15% | 폐지 |
’28년은 ➊·➋ 중 높은 공제율, ’29년 이후는 거주공제만 적용
4. 장기거주 소득공제 공제한도 신설 (소득법 §95⑥, p.59)
- 인별 연간 한도: ’28년 20억원 → ’29년 이후 10억원
- 양도 물건별 한도: ’28년 20억원 → ’29년 이후 10억원 (공동소유·분할양도 시 지분비율·분할비율로 안분)
→ 재건축 완공 후 양도차익이 큰 강남권 물건은 공제한도가 실질 세부담을 좌우하게 됩니다.
Ⅲ. 재건축 아파트 보유 단계(종부세)에 영향을 주는 개편
| 항 목 | 개정 내용 | 적 용 |
|---|---|---|
| 과세대상 조정 (§7①) | 1세대 1주택자: 공시가격 합계 14억원 초과(시가 약 20억), 그 외: 9억원 초과(시가 약 13억) | ‘27.1.1.~ |
| 기본공제 (§8①) | 1세대 1주택자 거주 14억 / 비거주 9억으로 구분, 다주택자는 4억+5억×(거주주택 공시가/전체 공시가) | ‘27.1.1.~ |
| 공정시장가액비율 (§8① 등) | 법정범위 60~100% → 70~100%. 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자(1세대1주택자 제외) ’27년 70% → ’28년 이후 80%, 그 외 70% | ‘27.1.1.~ |
| 세율 일원화 (§9①·②) | 주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지, 과표 6~12억 구간 1.0%→1.3% 등 인상, ’28년 이후 단일 체계(최고 5.0%) | ‘27.1.1.~ |
| 1세대 1주택 세액공제 (§9⑤ 등) | 보유공제 → 거주공제 전환(’27년 병행, ’28년 이후 거주공제만). 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%. 금액한도 신설: ’27년 800만원 → ’28년 이후 600만원 | ‘27.1.1.~ |
→ 핵심: 종부세도 ‘거주’ 기준으로 전환되므로, 비거주(전세 임대) 상태로 보유 중인 재건축 아파트는 기본공제(9억)·세액공제 모두 불리해집니다.
Ⅰ-2의 공사기간 50% 거주 인정은 이 불이익을 일부 상쇄하는 장치입니다.
Ⅳ. 실무 시사점 (강남·개포동 재건축 물건 기준)
“관리처분인가일 현재 1년 이상 계속 거주”가 절대 기준. 공사기간 50% 거주 인정은 이 요건을 갖춘 조합원에게만 부여됩니다. 관리처분인가 임박 단지(개포·압구정·대치·여의도 등)의 경우, 인가 전 최소 1년 실거주 이력 확보 여부가 향후 수억 원대 공제 차이를 만듭니다. 이주·철거가 선행된 경우 철거일 소급 6개월이 기준일이 됩니다.
비과세 2년 거주요건은 여전히 별개. 공사기간 인정은 ‘공제율 계산’에만 쓰입니다. 12억 초과 고가주택의 1세대 1주택 비과세 판정용 2년 거주는 실제 거주로만 충족해야 합니다. 상담 시 이 부분 혼동이 가장 많이 발생할 지점입니다
. 양도 타이밍 설계. 장특공제 개편·공제한도는 ‘28.1.1. 이후 양도분, 종부세 개편은 ’27년 과세분부터입니다. 즉 ’27년 말까지 양도하면 현행 장특공제(보유 기준 최대 80%) 적용이 가능하고, ’28년부터는 거주 이력이 없으면 공제가 급감합니다. 준공·입주 시점이 ’28년 이후인 단지의 원조합원은 이 스케줄을 전제로 매도·보유 전략을 잡아야 합니다.
원조합원 vs 승계조합원, 주택 vs 상가 조합원 구분 필수. 관리처분인가 전 자산이 상가·토지였던 조합원은 ‘장기보유 소득공제’ 트랙이며 거주공제 혜택이 없습니다. 공동명의·분할양도 절세 여지. 공제한도가 인별·물건별로 각각 적용되고 지분비율로 안분되므로, 고가 재건축 물건의 명의 구성이 실효세율에 직접 반영됩니다.
참고 – 세제개편안에 포함되지 않은 항목
본 개편안은 국세(소득세·종부세·조특법 등) 중심이므로, 취득세·재산세 등 지방세와 재건축초과이익환수제(부담금) 관련 내용은 포함되어 있지 않습니다.
실무적으로는 개포·압구정·대치처럼 관리처분 임박 단지에서 인가 전 1년 실거주 이력 확보 여부가 결정적이고, 장특공제 개편이 ‘28.1.1. 양도분부터라 ’27년 말까지 양도하면 현행 보유 기준 최대 80% 공제가 유지된다는 점이 매도 타이밍 상담의 핵심 포인트가 될 것으로 봅니다
