루시차청담 546더리버 청담동 53-5번지,
도산대로와 영동대로가 만나는 지점에 위치한
청담동 일대에 최고높이 110M를 자랑하는 하이엔드 오피스텔 입니다.
건축개요
| 구 분 | 내 용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 강남구 청담동 53-5 (도산대로 546) |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제3종 일반주거지역 |
| 대지면적 | 882.00㎡ (약 266.81평) |
| 연면적 | 9,539.92㎡ (약 2,885.83평) |
| 건폐율 / 용적률 | 53.63% / 604.08% |
| 규모 | 지하 7층 ~ 지상 29층, 높이 110m (Roof 기준) |
| 호실 구성 | 공동주택 15세대 + 오피스텔 11실 = 총 26호 |
| 주차 | 75대 (자주식 27대) |
| 시행 | 루시아홀딩스 |
| 설계 | 마스터플랜 J파트너스앤아키텍츠 / 입면 디자인 배정현(Paul Bae, KPF 출신·롯데월드타워 입면 총괄) |
110m는 도산대로와 청담동에서 가장 높습니다.
스카이라인 비교를 보면 인근 마크힐스 86m,
청담에테르노 91m, PH129 73m, 청담아이파크 52m입니다.
20m 이상 차이가 나죠. 이건 마케팅 수사가 아니라 물리적 사실이고,
조망은 한강이 파노라마 뷰로 보입니다.
2025년 미국건축가협회(AIA) 제1회 국제 디자인 어워드에 국내 주거건축 프로젝트 최초로 선정됐고 2026년 레드닷 디자인 어워드 디자인 콘셉트 부문 본상도 받았습니다.
펜트하우스 스펙 — 27·28층 복층,
| 구 분 | 하부층(27F) | 상부층(28F) | 합 계 |
|---|---|---|---|
| 전용면적 | 163.74㎡ (49.53평) | 58.09㎡ (17.57평) | 221.83㎡ (67.10평) |
| 주거공용 | — | — | 84.11㎡ (25.44평) |
| 공급면적 | — | — | 305.94㎡ (92.55평) |
| 기타공용 | — | — | 220.30㎡ (66.64평) |
| 계약면적 | — | — | 526.24㎡ (159.19평) |
계약면적(159평) 기준으로 보면 전용은 42.2%로 떨어집니다.
기타공용 220.30㎡가 크기 때문인데, 주차장·기계실·커뮤니티가 여기 잡힙니다.
하부층(27F) — 생활의 중심
- 전용 포이어(1,270×3,920) → 세대 현관이 엘리베이터 홀에서 바로 이어지는 프라이빗 구조
- 리빙 5,825×8,750 (약 51㎡, 15.4평) — 여기가 이 집의 핵심입니다. 28층까지 뚫린 2개 층 보이드
- 다이닝 + 아일랜드 키친 + 팬트리 3개소
- 마스터베드룸 5,000×3,200 + 드레스룸(3,330×3,670) + 전용 욕실(욕조·샤워 분리)
- 메이드룸 1,905×3,500 + 전용 욕실 — 상주 가사인력을 전제한 별도 동선
- 보일러실, 게스트 배스
상부층(28F) — 사적 영역
- ROOM-1 (3,460×4,700), ROOM-2 (3,460×5,090)
- LIBRARY 3,290×3,470 — 서재를 독립실로 뺐습니다
- 드레스룸(3,360×3,600) + 욕실
- 내부 계단, 그리고 거실 상부를 내려다보는 보이드 공간이 한강을 시원하게 볼 수 있습니다.
마스터 1 + 룸 2 + 라이브러리 1 + 메이드룸 1, 욕실은 하부 3 · 상부 1 구성입니다.
펜트하우스의 매력
다시 만들 수 없는 높이와 조망
일반층 천장고가 2.9m인데 펜트 거실은 두 개 층을 관통합니다. 단순 계산으로도 6m 안팎의 보이드가 나옵니다. 여기에 전면 폭 약 19m에 통창이 붙습니다.
27·28층 높이에서 한강과 강북 스카이라인이 벽 전체로 들어오는 구조죠.
핵심은 재현 불가능성입니다. 청담동은 이미 밀도가 찬 지역이고, 이 대지처럼 도산대로·영동대로·한강이 동시에 만나는 코너에 110m를 다시 올릴 여지는 사실상 없습니다.
1개 층 1세대 + 26호 전체 규모
전 층이 1층 1세대 풀플로어입니다.
엘리베이터에서 내리면 바로 우리 집 현관이고, 복도에서 이웃과 마주칠 일이 없습니다. 건물 전체 거주 가구가 26호라는 것은,
로비에서 낯선 얼굴을 볼 확률 자체가 낮다는 뜻입니다.
이 수요층이 실제로 돈을 지불하는 대상은 인테리어 마감재가 아니라
프라이버시라는 희소재입니다.
서비스형 주거의 완성도
루프탑 프라이빗 풀과 카바나, 사우나, 피트니스, 별동 브렉퍼스트 라운지에 발렛파킹·하우스키핑·세탁·포터 서비스까지 붙습니다.
메이드룸을 별도 욕실과 함께 뺀 설계
의외로 국내 하이엔드에서 자주 놓치는 부분입니다.
이 펜트는 하부층에 메이드룸(1,905×3,500)과 전용 욕실을 두어 가사 인력 동선과 가족 동선을 완전히 분리했습니다.
상주 인력을 쓰는 가구에게는 이게 실사용 만족도를 크게 가릅니다.
규제 사이클에서 상대적으로 자유로운 자산군
이 가격대는 사실상 현금 매수 시장입니다.
LTV·DSR 규제 강화 국면에서도 초고가 주택 거래가 별도로 움직여온 이유죠.
참고로 인근 에테르노 청담은 2026년 공시가격이 325억 원으로 1년 만에 125억 원 올랐고,
청담르엘 펜트하우스는 225억 원대에서 거래가 논의 돼 왔습니다.
자산배분 관점에서 규제 사이클과 상관계수가 낮은 부동산 자산이라는 성격은 분명히 있습니다.
하이엔드 주거의 취약점, 어떠하게 다룰것인가
주차 — 기계식 48대라는 구조적 제약
주차 75대 중 자주식은 27대입니다. 나머지 48대는 기계식이라는 뜻이죠.
이 가격대 수요층의 차량은 대형 세단과 대형 SUV가 기본입니다.
기계식 주차기는 통상 전폭·전고·중량 제한이 걸립니다. 세대당 주차대수 자체는
2.9대로 넉넉해 보여도 “내 차가 들어가는 자리”가 몇 대인가는 전혀 다른 이야기입니다.
대응 방법
- 계약 전 관리사무소에서 자주식 27면의 세대별 배정 방식(고정 배정인지, 선착순인지, 펜트 우선인지)을 문서로 확인하세요. 이건 관리규약에 있습니다.
- 보유 차량의 전장·전폭·전고·공차중량을 기계식 주차기 제원과 대조하세요.
- 발렛파킹 서비스가 이 문제를 상당 부분 흡수합니다.
- 다만 발렛 운영 시간과 비용이 관리비에 포함인지 별도인지를 확인해야 합니다.
26호 소규모 — 환금성과 가격 발견의 어려움
건물 전체가 26호입니다. 희소성의 이면은 거래 사례가 거의 없다는 것입니다
- 감정평가 기준가가 잡히지 않습니다. 담보대출이나 상속·증여 평가 시 비교 사례가 부족해 평가액 변동폭이 커집니다.
- 매도 기간이 깁니다. 실제로 청담르엘 펜트하우스는 225억 원에 나와 네 번째 매수자를 찾고 있습니다. 초고가 주택의 매도 소요 기간은 1년 이상이 드물지 않습니다.
- 가격 협상에서 정보 비대칭이 큽니다. 기준선이 없으니 협상력이 곧 가격이 됩니다.
주차 — 기계식 48대라는 구조적 제약
주차 75대 중 자주식은 27대입니다. 나머지 48대는 기계식이라는 뜻이죠.
이 가격대 수요층의 차량은 대형 세단과 대형 SUV가 기본입니다.
기계식 주차기는 통상 전폭·전고·중량 제한이 걸립니다. 세대당 주차대수 자체는 2.9대로 넉넉해 보여도, “내 차가 들어가는 자리”가 몇 대인가는 전혀 다른 이야기입니다.
대응 방법
- 계약 전 관리사무소에서 자주식 27면의 세대별 배정 방식(고정 배정인지, 선착순인지, 펜트 우선인지)을 문서로 확인하세요. 이건 관리규약에 있습니다.
- 보유 차량의 전장·전폭·전고·공차중량을 기계식 주차기 제원과 대조하세요.
- 발렛파킹 서비스가 이 문제를 상당 부분 흡수합니다.
- 다만 발렛 운영 시간과 비용이 관리비에 포함인지 별도인지를 확인해야 합니다.
26호 소규모 — 환금성과 가격 발견의 어려움
건물 전체가 26호입니다.
희소성의 이면은 거래 사례가 거의 없다는 것입니다.
- 감정평가 기준가가 잡히지 않습니다. 담보대출이나 상속·증여 평가 시 비교 사례가 부족해 평가액 변동폭이 커집니다.
- 매도 기간이 깁니다. 실제로 청담르엘 펜트하우스는 225억 원에 나와 네 번째 매수자를 찾고 있습니다. 초고가 주택의 매도 소요 기간은 1년 이상이 드물지 않습니다.
- 가격 협상에서 정보 비대칭이 큽니다. 기준선이 없으니 협상력이 곧 가격이 됩니다.
| 항 목 | 공동주택(아파트) | 오피스텔(업무시설) |
|---|---|---|
| 취득세 | 주택 세율 체계 (다주택 중과 적용) | 4.6% 단일 |
| 주택수 산정 | 포함 | 주거용 사용 시 포함 (취득세는 별도 기준) |
| 종부세 | 주택분 과세 | 주거용 판정 시 과세 |
| 부가세 | 해당 없음 | 건물분 환급 여지 (사업자 요건 시) |
| 임대 시 | 주택임대차보호법 | 사용 형태에 따라 판단 |
대지 882㎡ — 커뮤니티의 절대 규모 한계
대지가 266평입니다.
용적률 604%를 수직으로 소화한 구조라, 나인원한남이나 대단지 하이엔드처럼 지상 조경과 넓은 커뮤니티를 펼칠 물리적 여지가 없습니다.
설계는 이걸 루프탑과 별동으로 영리하게 풀었습니다
다만 “면적으로 압도하는 커뮤니티”를 기대하면 실망할 수 있습니다.
대응 방법 이 상품은 공간을 사는 게 아니라 서비스를 사는 구조로 이해하는 게 맞습니다.
관리비 — 26호가 나눠 내는 호텔급 서비스
루프탑 풀, 사우나, 피트니스, 조식 라운지, 발렛, 하우스키핑을 26호가 분담합니다.
분모가 작으면 세대당 부담은 커집니다. 대단지 아파트의 관리비 감각으로 접근하면 안 됩니다.
대응 방법 입주가 진행 중이므로 실제 관리비 고지서를 받아보고 판단할 수 있습니다. 반드시 요청하세요.
그리고 관리비 + 재산세 + 종부세를 합친 연간 총보유비용을 계산해 두셔야 합니다.
조망 축과 향(向)의 관계
한강이라는 조망 자원은 이 대지 기준 북~북서 방향에 있습니다.
최고의 조망면과 정남향 일조가 같은 방향이 아닙니다.
국내에서 남향 선호가 워낙 강하다 보니 이 부분을 불편 해하는 분들이 있습니다.
복층 구조 자체의 실사용 이슈
- 상부층 전용이 58.09㎡(17.57평)뿐입니다. 생활의 무게중심은 하부층이고, 상부는 침실·서재 영역입니다.
- 6m 보이드는 아름답지만 냉난방 효율과 상하부 온도차라는 비용을 동반합니다.
- 계단 이동이 일상이 됩니다. 고령 거주나 다세대 동거를 계획한다면 체크가 필요합니다.
- 커튼월 고층부의 유리 청소·결로 관리는 관리사무소 소관이지만, 운영 방식은 확인해 두는 게 좋습니다.
- 청담·압구정 생활권을 기반으로 하는 부부 또는 소가족
- 상주 가사인력을 두고, 손님 접대가 잦은 라이프스타일
- 전체 자산 중 부동산 비중을 조절할 수 있고
- 연간 보유비용을 현금흐름으로 감당할 수 있는 자산가
- “관리는 맡기고 나는 살기만 하겠다”는 서비스형 주거 수요
- 단기 시세차익을 목적으로 하는 경우 → 거래 사례 부족으로 환금성 리스크가 큽니다
- 대형 차량 다수를 자주식으로 세워야 하는 경우
- 3세대 동거·다자녀 등 방 수와 수납이 절대적으로 필요한 경우
- 넓은 지상 조경과 대규모 커뮤니티를 기대하는 경우
매수시 고려사항 체크리스트
건축물대장상 해당 호실의 용도 — 공동주택인가 오피스텔인가
신탁등기 잔존 여부 관리규약 — 자주식 주차 27면의 배정 방식
최근 3개월 실제 관리비 고지서 컨시어지·발렛 운영 시간과 비용 포함 범위
마무리
루시아 청담 546 더 리버 펜트하우스는 “청담에서 가장 높은 곳의,
두 개 층을 쓰는 67평 전용 복층”입니다.
이건 마케팅이 만들어낸 가치가 아니라 대지와 높이가 만든 가치이고,
그래서 잘 사라지지 않습니다.
동시에 이 물건은 기계식 주차, 26호라는 거래 희소성,
용도 판정에 따른 세제 차이라는 세 가지 확인 사항을 안고 있습니다.
이 셋은 모두 계약 전에 서류로 해결 가능한 문제입니다.
해결하고 사면 좋은 자산이고, 확인 없이 사면 나중에 비용으로 돌아옵니다.
TIME 공인중개사사무소
- 서울 강남구 선릉로6길 8, 102호
- 02-571-8889 / 010-6530-2486
- 등록번호 11680-2018-00050
※ 본 글의 면적·규모 수치는 공급자 배포자료 및 공개된 보도자료를 근거로 작성했으며, 실제 계약 조건과 다를 수 있습니다.
루시아청담546더리버 #청담동펜트하우스 #청담동고급주택 #강남하이엔드 #한강뷰펜트하우스 #도산대로546 #청담동아파트 #고급주택전문 #펜트하우스매매 #하이엔드주거 #복층펜트하우스 #청담동최고층 #자산관리부동산
