개포동 디에이치퍼스티어아이파크 매매시 주의할 점

2026년 07월 29일

도시 및 주거환경정비법상 제한 (매도인 측 요건)

디에이치퍼스티어아이파크(개포주공1단지 재건축)는 2023년 11월 임시사용승인으로 입주했고, 2025년 6월 19일에야 부분 준공인가가 났으며 잔여 공사(우수관로·소공원)는 2026년 12월 완공 목표입니다.
이전고시가 완료되기 전까지는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 금지(도정법 제39조 제2항)가 계속 적용됩니다.
디퍼아는 “3년 보유”는 도정법 시행령 제37조의 예외,
즉 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축사업의 건축물·토지를 3년 이상 계속 소유한 경우의 양도 허용 규정을 가리키는 것으로, 이 단지 거래가 가능했던 근거가 맞습니다.
다만 이 요건은 매도인에게 붙는 요건이므로, 매수인은 매도인의 등기부상 취득일 기준 3년 이상 계속 보유 여부를 반드시 확인해야 하고,
부분 준공인가 이후의 해석(준공 시점 판단)에 다툼 여지가 있으므로 계약 전 조합과 지위 양도 가능 여부를 서면으로 확인 받으시는 것이 안전합니다.

개포동을 포함한 강남구 전역은 토지거래허가구역으로 재지정되어
2026년 말까지 유지 중이고,
2025년 10·15 대책으로 규제가 한층 강화된 상태입니다.
토허구역 내 주택 매수는 구청장 허가 + 2년 실거주 의무가 원칙이므로, 임대 수익 목적으로 세입자를 계속 승계하는 순수한 갭투자 인수는 허가가 나지 않습니다.
이 원칙은 2026년 7월 현재도 유지됩니다.
다만 2026년 5월 12일 발표, 5월 29일 시행된 실거주 의무 유예 확대 조치로, 세입자가 있는 주택도 다음 요건을 모두 충족하면 매수(허가)가 가능해졌습니다.
대상 주택: 2026년 5월 12일 기준 임대차(전세) 계약이 존재하던 주택
매수인 자격: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지자 (그 이후 기존 주택을 처분해 무주택이 된 사람은 제외)
허가 신청: 2026년 12월 31일까지 완료
등기: 허가 후 4개월 이내 소유권이전등기
입주: 기존 임대차의 최초 계약 종료 시점까지 유예 가능하되,
최종 입주기한은 2028년 5월 11일. 입주 후 2년 실거주 의무는 그대로 이행
정부는 이 조치가 “갭투자 허용이 아니라 무주택 실수요자의 세입자 낀 매물 매수를 정상화하는 것”이라고 이해해야 합니다.
즉, 실거주 의무 자체가 면제되는 것이 아니라 이행 시점만 늦춰지는 구조입니다.

디퍼아는 조건부 매매 가능해요
매도인이 3년 이상 계속 보유한 물건이고, 매수인이 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택이며, 해당 임대차가 같은 날 기준으로 존재하던 계약이라면,
세입자를 승계한 상태로 허가를 받아 매매할 수 있습니다.
반면 매수인이 유주택자이거나, 임대 지속 목적의 전형적 갭투자라면 허가 대상이 아닙니다.

허가 전 계약은 유동적 무효 상태이므로 특약(허가 불허 시 계약 해제·계약금 반환)을 명확히 넣어야 하고,
허가 신청 기한이 2026년 12월 31일까지라는 점에서 하반기 거래는 일정 관리가 중요합니다.
또한 이 단지는 이전고시·소유권 등기 완비 여부에 따라 입주권 형태 거래가 될 수 있어 주택담보대출 실행 제약(기존 대출 승계 위주)이 있을 수 있으니,
등기 가능 여부를 계약 전에 확정적으로 확인하시기 바랍니다.
임대차 잔여기간이 2028년 5월 11일을 넘는 물건은 매수인이 기한 내 입주할 수 없어 허가가 곤란할 수 있다점에 유의해야합니다.
디에이치퍼스티어아이파크 단지조경
https://youtu.be/hC3HjHKElgw?si=4dDU0yzphqUU7yz3

부분준공·미등기 상태라도 거래 대상에 대지지분이 포함되므로 토지거래허가 대상입니다.
입주권(조합원 지위 승계) 형태의 거래라고 해서 허가를 피해갈 수 없습니다.
따라서 임대 지속 목적, 즉 세입자 보증금을 레버리지로 삼아 실거주 의사 없이 매수하는 전형적 갭투자는 등기가 됐든 안 됐든 허가가 나지 않습니다.
이 점은 2026년 5·29 실거주 유예 확대 이후에도 변함이 없고, 정부도 “갭투자 불허 원칙은 유지”라고 명시했습니다.

무주택 실수요자가 세입자 낀 물건을 사는 경우라면 5·29 유예 특례(2026.5.12 기준 임대차 존재 + 매수인 계속 무주택 + 2026.12.31까지 허가신청)로 이론상 매수가 가능합니다.
그런데 이 특례에는 허가 후 4개월 이내 소유권이전 등기 요건이 붙어 있습니다.
여기서 미등기 상태가 문제가 됩니다.
이전고시·소유권보존등기가 완료되지 않은 물건은 매수인이 4개월 내에 이전등기를 마칠 방법이 없으므로,
조합의 등기 일정이 그 안에 확정되지 않는 한 특례 요건 이행 자체가 불가능해질 수 있습니다.
즉, 미등기 상태에서는 무주택 실수요자조차 유예 특례를 활용한 세입자 승계 매수가 사실상 막힐 위험이 큽니다.
잔여 공사가 2026년 12월 완공 목표라는 점을 감안하면,
허가신청 기한(2026.12.31)과 등기 가능 시점이 어긋날 가능성을 반드시 체크해야 위험부담을 줄일수 있습니다.

유주택자이거나 임대 목적이라면 등기 여부와 무관하게 불허가 맞습니다.
무주택 실수요자라면 법리상 경로는 열려 있으나,
미등기 상태에서는
4개월 내 이전등기 요건 이행 가능성,
매도인의 도정법상 3년 이상 계속 보유 요건,
신규 주담대 실행 제약(기존 대출 승계 위주)이라는 세 겹의 리스크를 안게 됩니다
강남구청 부동산 정보과에 해당 물건의 허가 및 특례 적용 가능 여부를 사전 서면 협의하고, 불확실하면 이전 고시· 보존 등기 완료 이후로 거래 시점을 잡도록 권유하시는 것이 안전합니다.
참고로 이 단지의 이전고시·보존등기 완료 여부는 공개 자료로 확정 확인이 어려워, 조합 사무실을 통한 최신 일정 확인이 선행되어야 거래에 위험을 줄일수 있습니다.
개포동 아파트 사계 & 단지조경
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